L’investissement dans les « pierres en papier » est différent des investissements immobiliers traditionnels. Par le biais du plan d’équité, l’investisseur investit dans de nombreux biens immobiliers acquis par la SCPI nue-propriété. Ce type d’investissement est de plus en plus recommandé ces dernières années. Il suscite de plus en plus d’intérêt.
SCPI : rendement de 4,45% en 2021.
Les (SCPI) servent d’intermédiaire entre la Société Civile Immobilière (SCI) et les fonds de placement collectif. Ces structures mobilisent des capitaux auprès de particuliers et leur versent en contrepartie des actions qui leur donnent droit à des dividendes trimestriels appelés « annuités ». L‘investissement SCPI nue-propriété est également appelé » pierre-papier « . La SCPI se charge d’acquérir et d’entretenir un portefeuille de biens immobiliers et vous décharge de la charge de la gestion des revenus locatifs. En 2021, leur rendement a été de 4,45 % en moyenne, malgré la crise sanitaire. Selon les experts, ce taux ne changera pas en 2022. La prime d’émission (plusieurs milliers d’euros) et la gestion agréée font de la souscription de parts de SCPI un placement idéal pour votre épargne. Les unités SCPI peuvent être acquises dans le cadre d’une « distribution ».
Dans le cas d’un lotissement, les unités sont la propriété conjointe du propriétaire et de l' »utilisateur » (généralement une personne morale), qui reçoit le loyer à la place, puisqu’il a le droit d’utiliser le bien. En contrepartie, le nu-propriétaire bénéficie d’un cadre fiscal favorable pour placer son épargne. À la fin de la distribution, il devient pleinement propriétaire des actions sans coût supplémentaire. Pour optimiser l’investissement, l’utilisateur et le propriétaire se voient généralement proposer une période de détention de 8 à 10 ans.
Réduction pour les nus-propriétaires
Dans le cas d’une acquisition conjointe, le prix d’achat proposé pour les actions est réduit d’un montant correspondant aux dividendes à percevoir par les bénéficiaires effectifs (« valeur de restructuration »). Si ce calcul aboutit à un chiffre négatif, il s’agit d’une décote. S’il s’agit d’un nombre positif, on l’appelle une prime.
Le rabais SCPI favorise les nus-propriétaires. En outre, comme la SCPI veille à acquérir et à évaluer des biens immobiliers présentant un potentiel d’appréciation sur plusieurs années, elle a la possibilité d’augmenter considérablement les fonds propres d’un propriétaire sur plusieurs années. L’AMF autorise des rabais ou des primes jusqu’à 10% par an (la société de gestion doit démontrer une différence entre le prix de souscription et la valeur restructurée supérieure à 10%).
Mise en œuvre du droit d’usufruit
Contrairement à l’acquisition pure et simple d’un bien immobilier, pour laquelle des frais d’acquisition (ou « frais de notaire ») sont dus, l’acquisition de la pleine propriété (vous êtes donc à la fois nu-propriétaire et utilisateur) n’est pas imposable. Vous pouvez utiliser les dividendes qui sont imposés comme revenus locatifs.
Il est également possible de vendre ses parts et de réaliser une plus-value qui dépend de l’augmentation de la valeur des immeubles gérés par la SCPI nue-propriété. Cette vente d’actions est soumise à l’impôt sur les revenus de la vente de biens immobiliers, qui est de 19 %. Toutefois, il existe des circonstances dans lesquelles cela est autorisé. Les plus-values sont exonérées de l’impôt sur le revenu après vingt-deux ans de détention et des cotisations de sécurité sociale après trente ans. Les actions sont déclarées sur la base de l’IFM à la valeur au 1er janvier de l’année d’enregistrement. Les avantages de l’investissement SCPI nue-propriété sont multiples.
